Приобретение недвижимости

IVA — Impuesto sobre el Valor Añadido — НДС

Косвенный налог, которым облагаются сделки купли-продажи недвижимости на первичном рынке. Налогооблагаемой базой является стоимость приобретения недвижимости, указанная в публичном договоре купли-продажи (Escritura Publica de compraventa).
Ставка НДС для жилой недвижимости — 10%.
Ставка 10% распространяется и на покупку кладовых, гаражей и других вспомогательных помещений только в том случае, если они приобретается вместе с жилой недвижимостью. При раздельной покупке ставка составит 21%.
НДС уплачивается покупателем продавцу, который в последствии производит расчеты с Агентством по налогам.

ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales — Налог на передачу прав собственности

Налог, взимаемый при проведении сделок купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Ставка налога варьируется от 6 до 10% в зависимости от Автономии: в Каталонии и Валенсия — 10%. Налогооблагаемая база — стоимость недвижимости, указанная в публичном договоре купли-продажи.

Налог уплачивается покупателем в течение 30 рабочих дней путем банковского перевода. Подтверждение зачисления налога производится очно или дистанционно с предоставлением платежной квитанции и копии публичного договора купли-продажи.

IAJD — Impuesto de Actos Jurídicos Documentados — Налог с нотариальных актов

Данным налогом облагаются нотариальные договоры, записи и свидетельства, в том числе и публичный договор купли-продажи недвижимости и публичный договор об ипотеке (Escritura Publica del prestamo hipotecario), путем применения фиксированной (0,15 Евро за страницу договора) и плавающей (0,5%-1,5% от цены договора) ставок. Фиксированная ставка едина на всей территории Испании, плавающая определяется Автономиями.

При приобретении недвижимости на первичном рынке применяются обе ставки IAJD. В сделках на вторичном рынке, применяется только фиксированная ставка.

Налог уплачивается покупателем в течение 30 рабочих дней с момента подписания публичного договора купли-продажи и, в случае с ипотекой, — публичного договора об ипотеке.

Расходы на оплату услуг нотариуса и регистрацию сделки купли-продажи

Стоимость услуг нотариуса и регистрационный сбор определяются согласно утвержденной правительством шкале (пример представлен ниже) , рассчитанной путем применение регрессивной ставки к цене договора.

Данные расходы распространяются на оформление и регистрацию как публичного договора купли-продажи, так и — на публичного договора ипотеки.

  Цена договора     Договор купли-продажи     Договор ипотеки
   нотариус    регистрация    нотариус    регистрация
  50 000 евро   317 евро   121 евро   415 евро   217 евро
  100 000 евро   365 евро   158 евро  458 евро   254 евро
  150 000 евро   408 евро   191 евро   482 евро   273 евро

В среднем расходы на нотариуса и регистрацию в случае с недвижимостью составляют 0,2%-0,5% от цены договора, с ипотекой — 0,3%-0,6% от величины кредита.

Владение недвижимостью

IBI — Impuesto de Bienes Inmuebles — Налог на недвижимость

Муниципальный налог, налогооблагаемой базой является кадастровая стоимость объекта, определяемая муниципальными властями. В зависимости от муниципалитета ставка варьируется от 0,4% до 1,3%.

Ежегодно муниципальные власти выпускают платежный документ (recibo), необходимый для уплаты налога. Уплата налога осуществляться банковским переводом с сентября по ноябрь в зависимости от муниципалитета.

IRPF — Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas — Налог на доход физических лиц

Если недвижимость не сдается в аренду, собственник-нерезидент уплачивает вмененный налог на предполагаемый доход: 1,1% от кадастровой стоимости, указанной в последнем платежном документе IBI. Уплата налога осуществляется до 23 декабря.

При условии получения дохода от сдачи недвижимости в аренду. Налогооблагаемой базой являются арендные платежи. Ставка налога: 24%. Уплата налога осуществляется ежеквартально.

Если недвижимость сдавалась неполный год, применяется комбинированный расчет налога с учетом полученных арендных платежей и периода, на который распространялся вмененный доход.

Продажа недвижимости

IRPF — Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas — Налог на доход физических лиц

Налог уплачивается продавцом с величины дохода, полученного от продажи недвижимости. Величина дохода рассчитывается путем определения разницы между между стоимостью покупки и стоимостью продажи.

Стоимость покупки — цена покупки недвижимости, увеличенная на сумму расходов по налогам и сборам, связанных с ее приобретением. Стоимость продажи — цена продажи, уменьшенная на величину расходов по покупке, если их взял на себя продавец. Ставка налога: 19%.

Срок уплаты налога: 3 месяца c момента окончания срока (1 месяц) по уплате покупателем удержанных 3% аванса по налогу (только если продавец нерезидент). Продавец вправе вернуть разницу по налогу, если удержанный аванс превысил итоговую его величину.

Plusvalía municipal — Impuesto sobre el Incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana — Налог на прирост стоимости участка (муниципальный)

Налогом облагается прирост стоимости урбанизированного участка в течение всего срока владения им продавцом недвижимости. Максимальный срок: 20 лет, по истечении которого обязательство по уплате налога прекращаются.

Налог должен быть уплачен в течение 30 рабочих дней с момента заключения публичного договора купли-продажи. Базой расчета налога является кадастровая стоимость участка, которая фигурирует в последней квитанции на уплату налога IBI.

Далее рассчитывается показатель прироста: соответствующий коэффициент роста умножается на период полных лет владения недвижимостью.
Коэффициент роста зависит от периода владения и определяется муниципалитетом:

  • 1-5 лет: 3,7%
  • 6-10 лет: 3,5%
  • 11-15 лет: 3,2%
  • 16-20 лет: 3%

Налогооблагаемой базой является величина, полученная от умножения кадастровой стоимости участка на показатель прироста. Ставка налога определяется муниципалитетом и не может превышать 30%.

Формула расчета: кадастровая стоимость * период владения * коэффициент роста * ставка налога.

<hr />

Денис Перковский

Денис Перковский

Эксперт по Испании

ЗАКАЗАТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ

ВОЗМОЖНО, ВАМ БУДЕТ ИНТЕРЕСНО

Будьте всегда в курсе самых важных событий - подпишитесь на новости

 
Будьте всегда в курсе самых важных событий - подпишитесь на новости

Спасибо!

Pin It on Pinterest

Shares
Share This