Вы решили приобрести недвижимость в Италии. С чего начать? На что обратить внимание? Какие законы стоит учитывать? Подобные вопросы возникают у всех потенциальных покупателей, ведь не зная специфику страны, непросто принимать решения. В этой статье мы собрали базовые практические советы, которые помогут вам сделать верный выбор.
1. Как правильно выбрать место?
Выбор региона – это первое, на что стоит обратить внимание.
Нужно определить, что для вас является более важным, а также решить, какой бюджет вы предполагаете потратить.
Хотите ли вы купить недвижимость в Италии для дальнейшей сдачи в аренду или ищете дом для отдыха? Нравится ли вам удобно и быстро путешествовать по стране и другим европейским странам?
Например, если вы решили приобрести дачу на море, но также хотите иметь возможность путешествовать, вам не подойдет недвижимость на островах Италии – Сардинии, Иски, Сицилии. Это хорошие курортные регионы, но они имеют серьезные ограничения с точки зрения передвижения. В этом случае вам больше подойдет недвижимость на побережье Лигурии, Тосканы, Адриатики или других прибрежных регионов.
Окончательный выбор будет зависеть от ваших вкусовых предпочтений, кроме того, диапазон цен в этих регионах также разный.Если вы собираетесь сдавать объект в аренду, обратите внимание, что на побережье и на озерах рынок аренды в основном сезонный. Для заключения длительных договоров я рекомендую рассматривать крупные города с университетами, офисами крупных компаний, такие как Милан, Турин, и т.д. В них постоянный спрос на аренду, который не зависит от сезона, а также более высокие цены.
2. Квартира или дом, что выбрать?
Конечно, есть места, в которых этот выбор происходит в некоторой степени автоматически, например, центры крупных городов – Рима, Милана или Флоренции. Найти там отдельный дом с садом практически невозможно или только при наличии большого бюджета.
В противном случае, я рекомендую учитывать некоторые особенности.
Многих привлекает возможность иметь собственный дом с садом, здесь нужно помнить, что содержание сада и отдельного дома в целом требует постоянного внимания и ухода. Это хлопотно, особенно если вы не живете в доме постоянно.
Покупка недвижимости с компанией "Второй Дом". Закажите подбор объектов экспертом!
Делая выбор в пользу квартиры, обязательно уточните, каковы затраты на содержание кондоминиума. Общая тенденция в Италии – стремление к минимизации затрат, но бывают исключения, поэтому лучше узнать заранее стоимость расходов, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
Еще один важный вопрос – это возможность предстоящего ремонта в доме, например, замена лифта или ремонт фасада, крыши. Помните, что в Италии все затраты на проведение работ в доме ложатся на плечи собственников квартир.
3. Ликвидно или нет?
Постарайтесь выбирать объект, ориентируясь не только на ваши симпатии, но также принимая во внимание его коммерческую привлекательность.
К сожалению, когда собственник через какое-то время выставляет объект на продажу, нередко выясняется, что цена не соответствует актуальному состоянию рынка, место невостребованное, т.е. видение владельца не совпадает с параметрами коммерческой привлекательности рынка недвижимости!
Рынок итальянской недвижимости, как и рынок многих других стран, – это, прежде всего, внутренний рынок. Поэтому обращайте внимание также на то, какие приоритеты выделяют для себя сами итальянцы.
Мы не знаем, какая потребность может возникнуть в будущем, и, совершая покупку, надо учитывать возможность дальнейшей продажи.В Италии есть небольшие населенные пункты, которые не очень удобно расположены, не имеют хорошей инфраструктуры и в целом не пользуются большой популярностью. Это легко заметить по ценовому уровню рынка недвижимости, – как правило, там он существенно ниже. В таких местах целесообразно приобретать объекты только небольшой стоимости, капиталовложение в крупные проекты будет сопряжено с большими трудностями в случае их дальнейшей продажи.
Таким образом, коммерческая привлекательность объекта в целом, отсутствие дефектов, удобное местоположение и хорошая инфраструктура являются его неотъемлемыми и важными характеристиками.
4. В порядке ли документы?
После того, как вы определились с выбором дома, проверьте всю документацию на объект и его соответствие градостроительным нормам.
Существует расхожее мнение, отчасти ошибочное, что, если нотариус готов заключить договор купли-продажи, значит, объект не имеет нарушений, и покупатель может быть полностью спокоен. Я уже выражала свое мнение на этот счет в статье «Какие гарантии покупателю дает участие нотариуса», повторюсь, это верно лишь отчасти. Существует перечень проверок, которые являются обязанностью нотариуса, а есть целая серия вопросов, которые не входят в его компетенцию.
Помните, что, приобретая объект с нарушениями, прежде всего градостроительного характера, по незнанию или потому, что вы соглашаетесь на компромисс, вы берете на себя дальнейшую ответственность за их наличие. Кроме того, возможное возникновение затрат на их урегулирование также будет являться вашей обязанностью (более подробно об этом читайте в статье «Почему нельзя построить «дачу» в Италии»).
Гражданское законодательство Италии имеет серию правовых особенностей, касающихся, например, договоров дарения. Законом установлен 10-летний и 20-летний сроки, в течение которых, при наличии определенных условий, договор может быть аннулирован в судебном порядке, причем не самим дарителем, а его наследниками. Эта же возможность предусмотрена в отношении объектов, уже отчужденных 3-м лицам. Это не значит, что недвижимость, перешедшая в собственность по договору дарения, не может быть продана, – нет, просто покупателю нужно проявлять особое внимание к таким объектам.
С сожалением замечу, что не всегда нотариусы объясняют покупателю возможные риски при покупке таких объектов.
5. Какую налоговую ставку выбрать, полную или льготную?
При покупке объекта недвижимости физическим лицом, закон в Италии допускает возможность использования налоговых льгот: отплату налога в размере 2% (вместо 9%) от кадастровой стоимости при покупке на вторичном рынке, или НДС в размере 4% (вместо 10%) от коммерческой стоимости объекта, заявленной в договоре, при покупке новостройки.
Условий для использования налоговых льгот в Италии всего три:
- объект недвижимости не должен принадлежать к категории «люкс»;
- покупатель не должен являться собственником иных объектов недвижимости в Италии, приобретенных с использованием налоговых льгот (требование «первый дом»);
- у покупателя возникает обязанность зарегистрировать свое место жительства по адресу приобретаемого объекта в срок 18 месяцев с момента заключения договора купли-продажи.
Если вы не являетесь гражданином страны, входящей в Евросоюз, то первым шагом для регистрации места проживания является получение вида на жительство в Италии. Без него это невозможно.
Рекомендую взвесить все за и против, а также наличие у вас необходимых критериев для получения ВНЖ.Использование налоговых льгот, но неисполнение требований закона в дальнейшем влечет обязательство по уплате разницы налоговых ставок с 30% штрафом.
Решение о начислении налоговых льгот должно быть принято в момент подписания нотариального договора купли-продажи. Дальнейший перерасчет налога в сторону его уменьшения невозможен.
Если вы хотите использовать налоговые льготы на покупку недвижимости, то помните, что в дальнейшем это потребует от вас сохранения права собственности на объект в течение 5 лет. Продажа до истечения указанного срока накладывает на вас обязательство приобрести новый объект недвижимости в следующие 12 месяцев для сохранения права на налоговые льготы или выплатить разницу налоговых ставок и штраф в размере 30%.
Эти простые рекомендации мне хотелось бы дать всем, кто интересуется вопросом приобретения недвижимости в Италии. Они позволят вам избежать серьезных ошибок при выборе объекта и заключении договора.
Youtube-канал
Фейсбук
