Опубликовано на портале Prian.ru 28 марта 2017г.
Какую роль играет нотариус в сделке? Что входит в обязанности государственного юриста, а в чем он не сможет вам помочь? И какие ошибки часто допускают покупатели недвижимости в Италии? Разбираемся в тонкостях итальянского законодательства вместе с экспертом по Италии компании «Второй Дом» Жанной Плетневой.
Наверняка каждый, кто когда-либо интересовался вопросом покупки недвижимости в Италии, знает, что заключение договора купли-продажи невозможно без участия нотариуса. Иными словами, переход права собственности влечет договор, заключенный в письменной нотариальной форме и зарегистрированный в Едином Реестре прав на недвижимое имущество (Conservatiria dei Registri Immobiliari). Никакие соглашения сторон иного характера не ведут к переходу права собственности (есть небольшие исключения, например, решение суда).
В Италии фигура нотариуса является крайне важной. Нотариус – это представитель государственной власти, призванный соблюдать законность сделки и обеспечить права всех ее участников!
Деятельность нотариуса кроме Гражданского кодекса регулируется также Законом «О Нотариате» (Legge Notarile) и целой серией подзаконных актов.
Строго говоря, в гражданско-правовых отношениях деятельность нотариуса проявляется в трех основных направлениях:
- Регистрация юридических лиц, а также иные действия, связанные с изменением или прекращением их деятельности;
- Участие нотариуса в гражданско-правовых отношениях физических лиц, в том числе по вопросам семейных отношений. Например, оформление и публикация завещаний, составление брачных договоров, составление доверенностей, заверение подписей и т.д.;
- Заключение сделок, объектом которых является недвижимое имущество и права на него.
К слову замечу, что еще несколько лет назад регистрация прав на автомобиль также происходила при участии нотариуса, но в дальнейшем эта функция была передана специальным аккредитованным агентствам.
Читайте также: Секреты покупки недвижимости в Италии. Как узнать справедливую цену и не переплатить?
Деятельность нотариусов лицензируема. Причем количество лицензий строго ограничено. Каждый муниципалитет может иметь определенное количество нотариусов в зависимости от численности жителей. Получить лицензию нотариуса очень сложно, часто ждать приходится много лет. Но это также является дополнительным условием надлежащего исполнения нотариусом своих обязанностей, нарушения случаются действительно крайне редко!
Кроме того, деятельность нотариусов ограничена территориально, но не в рамках одного муниципалитета, а в пределах региона. Что это значит? Например, нотариус из Милана по желанию сторон может заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной в Риме, но подписание этого договора должно происходить строго на территории региона Ломбардия, центром которого является Милан. Т.е. покупатель и продавец должны будут явиться для заключения договора в регион Ломбардия.
Еще одним гарантом деятельности нотариуса является обязательное наличие у него страхового полиса с высоким страховым покрытием на случай ошибки или недобросовестного исполнения своих обязанностей.
Пример из практики. Один из клиентов приобретал сложный объект недвижимости с несколькими долговыми обременениями продавца. Такие сделки всегда требуют особого внимания. В процессе подготовки договора служащая нотариальной конторы ошиблась, сделав выписку из Единого Реестра о наличии долговых обременений заранее и не повторив ее в день подписания договора.
В процессе заключения сделки были удовлетворены требования кредиторов, заявленные в законном порядке. Покупатель стал собственником этого объекта недвижимости, а по прошествии нескольких месяцев он получил требование об уплате долга одному из кредиторов бывшего владельца дома.
В процессе разбирательства выяснилось, что требования указанного кредитора были заявлены в установленном законом порядке за день до подписания договора купли-продажи, но не были учтены, поскольку выписка из Реестра не была обновлена. Здесь налицо ошибка в работе нотариуса, который также отвечает за деятельность своих сотрудников.
В этой неприятной ситуации в рамках обязательного страхования гражданской ответственности нотариуса страховая компания полностью оплатила заявленное долговое требование, а также сопутствующие расходы. Таким образом, интересы покупателя были полностью защищены.
Часто покупатели недвижимости допускают одну ошибку, они убеждены, что участие нотариуса в заключении договора полностью гарантирует их права и интересы. Это не совсем так.
Закон устанавливает обязанность нотариуса совершать определенные проверки, но это обязательство не распространяется на все условия договора.
Давайте более детально разберемся в этом вопросе. Прежде всего, нужно учитывать, что нотариус – это юрист, который выполняет свои функции в рамках правового поля, на основании документов, предоставленных сторонами, а также данных, содержащихся в Кадастре и Едином Реестре прав собственности на недвижимое имущество.
Первой обязанностью нотариуса является установление личности участников сделки и их дееспособности, а точнее понимания совершаемых ими действий, свободы принятия решения, отсутствия давления со стороны 3-х лиц; это особенно важно, когда в сделке участвуют пожилые люди.
Вторая важная функция нотариуса это – проверка правоустанавливающей документации, ее полноты, отсутствия дефектов права собственности; проверка юридической чистоты объекта, наличие/отсутствие ипотек, требований кредиторов, прав третьих лиц или обременений иного рода.
Регистрация платежей, сбор налогов и дальнейшее их внесение в казну, а также, конечно, регистрация самого договора в Едином Реестре и внесение изменений в Кадастр.
Еще одной функцией нотариуса является проверка соответствия кадастровых данных данным Единого Реестра, в Италии часто бывают несовпадения, в таком случае продавец обязан привести в соответствие Кадастровые записи до заключения договора.
Читайте также: Почему нельзя построить «дачу» в Италии? Ограничения в градостроительных законах
Нотариус запрашивает градостроительную документацию на объект – строительные лицензии или амнистии. И здесь, обратите на это внимание, нотариус не проверяет фактическое соответствие объекта недвижимости кадастровым планам и строительным разрешениям! Все эти данные фиксируются в договоре в форме заявления сторон.
Нотариус не проводит проверку на месте, прежде всего, потому что это работа технического характера, а не юридического. Здесь покупателю рекомендуется быть очень внимательным или, что еще более правильно, обращаться за помощью к техническим специалистам. Особенно это касается сложных объектов недвижимости, которые имеют несколько строительных разрешений и амнистий, статус памятников или находятся в природоохранной зоне.
Если вы невнимательно отнесетесь к технической проверке объекта, в случае выявления нарушений, нотариус не несет за них ответственности.
Еще одно условие договора, которое составляется на основании заявлений покупателя, это использование налоговых льгот. В данном случае покупатель в процессе заключения договора заявляет о своем намерении использовать налоговые льготы, а также о наличии у него для этого необходимых предусмотренных законом характеристик. В дальнейшем контролирующие функции осуществляет налоговая инспекция, нотариус также не должен осуществлять проверку верности заявлений покупателя.
Как видите, нотариус не может нести ответственность за все условия договора, есть целый ряд аспектов, которые не входят в его компетенцию. Поскольку ответственность в дальнейшем возлагается на нового собственника, то есть покупателя, ему необходимо очень серьезно отнестись к вопросу заключения договора и процессу покупки в целом, обращаться к услугам экспертов и грамотных специалистов.
Общая законодательная тенденция в Италии – это ужесточение требований к работе нотариусов и возложение на них дополнительных контролирующих функций. Это несколько увеличивает объем работы, нотариальные договоры становятся все более сложными и включают в себя новые положения, которых не было еще совсем недавно. Но в этом, на мой взгляд, и заключается залог успеха, поскольку процедура покупки объекта недвижимости в Италии и передача прав собственности заслуженно считаются одними из самых надежных в Европе.
Youtube-канал
Фейсбук
