Опубликовано на портале Prian.ru 24 февраля 2017г.
Градостроительные нормы итальянского законодательства являются очень жесткими, а значит любому покупателю нужно понимать, что возможные компромиссы с продавцом или застройщиком в отношении существующих нарушений становятся бременем для нового собственника и влекут за собой законом установленную ответственность.
Именно поэтому всем покупателям недвижимости в Италии всегда рекомендуется очень тщательно проверять соответствие объекта требованиям градостроительного законодательства.
Необходимо уточнить, что этот факт достоверно определяет только наличие Строительного Разрешения или Разрешения на Амнистию, выданного техническим отделом муниципалитета (для объектов, построенных после 1 сентября 1967 года — см. ниже).
Особо отмечу, что кадастровый план в данном вопросе не является доказательным. Иногда случается, что отображение объекта в кадастровом плане соответствует его фактическому состоянию, но не соответствует строительной лицензии.
Здесь уместно было бы упомянуть, как развивалось итальянское законодательство в этой области.
Первый закон, направленный на урегулирование застройки, прежде всего, в городах, вышел в 17 августа 1942 г. (“Legge Urbanistica” n.1150).
За ним последовал закон от 06 августа 1967 года (“Legge Ponte” n.765). Эта норма является знаковой для градостроительного законодательства в Италии, поскольку вменяет в обязанность получение Строительной Лицензии для всех объектов недвижимости. В тот период Лицензия была бесплатной. Вместе с тем все объекты, возведенные до даты 1 сентября 1967 года, даже при условии отсутствия проекта и Лицензий, признаются законными.
Далее, 28 января 1977 года вышел закон, который поменял порядок получения Строительного Разрешения, устанавливая обязанность застройщика выплатить в казну муниципалитета соответствующие сборы, таким образом, упразднив бесплатную Строительную Лицензию («Legge Bucalossi” n.10).
Специфика Италии заключается в том, что земель, которые имеют строительное назначение (terreni edificabili), не много. Кроме того, каждый участок, пригодный для строительства, имеет свое назначение и коэффициент; они определяют, какой именно объект может быть построен (жилой, коммерческий, индустриальный итд) и в каком ограниченном объеме. Эти данные содержит план земельных участков (Piano Regolatore del Comune), который отличается в каждом муниципалитете. На основании этих сведений технический специалист готовит проект, который подлежит утверждению в муниципалитете с последующей выдачей строительного разрешения. (Permesso di Costruire).
Возведение же строений на участках земли сельскохозяйственного назначения (terreni agricoli) по закону запрещено, за редкими исключениями, которые касаются в основном фермеров. То есть построить «дачу» в Италии на участке земли, в привычном для нас понимании, по закону нельзя.
В таком случае может возникнуть вопрос, можно ли узаконить дом, построенный без строительного разрешения или с его нарушением?
Здесь важно знать, что в Италии узаконить незаконную постройку можно только посредством строительной амнистии (Sanatoria Edilizia), а проведение строительной амнистии регулируется на уровне национального закона! С 1967 года всего было принято 3 закона о строительной амнистии — в 1985 (Legge n. 47/85), 1994 (Legge n.724/94) и 2003 (Legge n.269) годах. Кроме того, некоторые ограниченные возможности урегулировать строительные нарушения или законным способом увеличить площадь дома предусматривает один из последних законов, разработанных правительством Берлускони – Пьяно Каза (“Piano Casa”). Каждый закон устанавливает свой порядок подачи заявления, сроки, размер оплаты санкций, а также условия, при которых объект не подлежит амнистии! Положительное решение при рассмотрении заявления об амнистии должно обязательно сопровождаться получением в муниципалитете Разрешения на строительную амнистию (Concessione Edilizia in Sanatoria).
На что же нужно обратить внимание? Какие градостроительные нарушения встречаются чаще всего?
1) использование объекта полностью или частично не по назначению — это одно из самых распространенных нарушений, которое часто встречается, в том числе, в новостройках.
Например, в цокольном этаже, который не является жилым помещением, а зарегистрирован как гараж или подсобное помещение, реализуется таверна с кухонным углом. Ситуация встречается очень часто. По факту — это нарушение строительной лицензии, так как кухня в нежилом помещении по закону не предусмотрена. Или другой пример: в мансарде, которая зарегистрирована как чердак или как прачечная, т.е. как нежилое помещение, реализуются спальные комнаты.
2) несанкционированное открытие оконных или дверных проемов (прим.- в некоторых случаях возможно урегулирование постфактум);
3) остекление балконов и террас или реализация веранды считается увеличением площади и так же является незаконным;
4) увеличение площади, предусмотренной проектом и строительным разрешением
Например, реализация дополнительных комнат, этажей или расширение периметра дома;
5) самым грубым нарушением является возведение без разрешения полностью незаконного строения на сельскохозяйственном участке земли. Это дом, который по закону не существует, он не регистрируется в кадастре и формально остается участком земли. В свою очередь хотела бы предостеречь покупателей от возможного приобретения такого объекта, даже если цена является очень выгодной.
Правильно было бы заметить, что недонесение этой информации до покупателя совсем не обязательно является злым умыслом продавца. К сожалению, зачастую люди сами не знают, что сделали что-то противоречащее закону, они уверены, что продают объект полностью в соответствии с его требованиями.
Секреты покупки недвижимости в Италии: какие гарантии покупателю дает участие нотариуса?
Это утверждение я хотела бы проиллюстрировать конкретным примером из моей практики работы в Италии. Ко мне обратился продавец, желающий продать свой дом. Во время первого осмотра объекта сразу же возник вопрос о наличии градостроительной документации, поскольку район, в котором находился дом, входит в состав сельскохозяйственного земельного фонда, в данном случае наличие разрешения на строительную амнистию является обязательным. Продавец был абсолютно уверен в том, что дом полностью соответствует требованиям закона, поскольку он приобрел его с наличием разрешения на амнистию и никаких изменений больше не делал. Однако, при проверке мною графических планов, выяснилось, что большая часть гостиной дома не была указана предыдущим собственником в заявлении на амнистию и осталась неурегулированной. К сожалению, даже при наличии документов дом так и не был полностью узаконен, продавец об этом даже не подозревал, более того, он неожиданно выяснил, что сам купил дом с наличием нарушений.
Почему же проверка законности строения так важна для покупателя?!
Дело в том, что установлена серьезная ответственность за градостроительные нарушения:
— штрафы;
— обязанность сноса объекта полностью или в части, которая не соответствует строительному разрешению;
— в том числе это и уголовная ответственность.
Об этом обязательно должен знать покупатель, который соглашается на такую покупку. Приобретая объект с нарушениями, он берет на себя ответственность за их создание. Кроме того, в последние годы законодательство идет по пути ужесточения мер, поэтому в дальнейшем у собственника могут возникнуть серьезные проблемы при продаже такого объекта, вплоть до полной невозможности заключения договора по отчуждению имущества.
Покупатель часто уверен в том, что нотариус, заключающий договор, полностью обеспечивает его интересы, и возникновение такой ситуации невозможно, но это не совсем так. Нотариус обязан проверить наличие у объекта документов на застройку, но его обязанностью не является проверка соответствия фактического состояния объекта градостроительной лицензии, этот факт удостоверяют покупатель и продавец, заявляя об этом в договоре.
Я хотела бы порекомендовать всем, кто планирует купить недвижимость в Италии, до заключения договора удостовериться в отсутствии у объекта нарушений, в том числе, прибегая к услугам технических специалистов на месте. Эта простая мера поможет Вам в дальнейшем избежать целого ряда сложностей при эксплуатации и последующей продаже объекта недвижимости.
Youtube-канал
Фейсбук
