В последнее время тема получения вида на жительство или второго гражданства за рубежом является особенно актуальной среди россиян. По данным Евростата, жители нашей страны стабильно входят в ТОП-10 стран, граждане которых больше всех получают ВНЖ в Европе. Среди основных целей получения ВНЖ и второго гражданства можно назвать наличие «запасного аэродрома» за границей, обучение детей в школах и вузах, возможность жить без каких-либо ограничений в доме на берегу моря, открытие счетов в зарубежных банках, смена статуса налогового резидента и безвизовое перемещение по всему миру. И это далеко не полный перечень целей.
Сегодня ВНЖ и второе гражданство через инвестиции в одной только Европе можно получить более чем в 10 странах (Греция, Латвия, Италия, Испания, Мальта, Кипр, Андорра, Португалия, Великобритания и др.). Также есть две страны ЕС, в которых через инвестиции можно получить сразу гражданство, — это Мальта и Кипр. Помимо Европы, у инвестора есть возможность получить ВНЖ в странах азиатского региона (Гонконг, Сингапур, Таиланд) или в США, а сразу гражданство — в странах Карибского бассейна (Сент-Китс и Невис, Антигуа и Барбуда и др.).
Несмотря на то, что мотивация получения ВНЖ/ второго гражданства индивидуальна, желание, чтобы покупка недвижимости за рубежом была выгодной, присуще всем. И здесь возникает ряд вопросов, на которые необходимо ответить инвестору при выборе той или иной страны. Итак, представим, что вы приняли решение о получении ВНЖ или второго гражданства за рубежом.
Вопрос №1. Какова сумма инвестиций?
Это самый главный вопрос, который задает инвестор. Если мы говорим о Европе, то сегодня цена за ВНЖ начинается от 250 тыс. евро: это Греция, Латвия, Мальта, Болгария. Кипр — от 300 тыс. евро, Португалия, Испания — 500 тыс. евро. В США, по инвестиционной визе EB-5, — от 500 тыс. долларов. Если мы говорим о программах получения гражданства, то Мальта — от 880 тыс. евро, Кипр — от 2 млн 150 тыс. евро. Если же говорить о странах Карибского бассейна, то это покупка недвижимости стоимостью 200 тыс. долларов на Сент-Китс и Невис. Кроме того, в странах, где действуют инвестиционные программы, существуют различные опции: это инвестиции в недвижимость, государственные ценные бумаги или ценные бумаги частных компаний, депозиты, покупка бизнеса и так далее.
Вопрос № 2. Можно ли привлекать заемные средства для покупки объекта недвижимости?
Этот вопрос можно разделить на две части: возможно ли использовать заемные средства для покупки объекта недвижимости и выдают ли сейчас ипотечные кредиты россиянам. Как правило, недвижимость для ВНЖ или второго гражданства должна приобретаться инвестором без привлечения заемных средств в стране покупки. Например, покупая недвижимость для ВНЖ в Испании, инвестор должен вложить 500 тыс. евро собственных средств. Можно воспользоваться ипотечным кредитом в Испании для покупки более дорогого объекта, например, за 800 тыс. евро, из которых 500 тыс. евро будут собственные средства, а 300 тыс. евро — заемные в испанском банке. Не во всех странах россиянам сейчас выдают ипотечные кредиты, в частности, в Италии это будет сделать достаточно сложно.
Вопрос №3. Можно ли по закону сдавать недвижимость в аренду?
Тема доходности от аренды недвижимости достаточно хорошо изучена, но перед тем, как углубиться в расчеты доходности, стоит задать вопрос, можно ли по закону сдавать такую недвижимость в аренду, не повлечет ли это за собой аннулирование ВНЖ или второго гражданства, полученного через покупку данной недвижимости, или негативные налоговые последствия.
Разберем два примера. По законодательству Мальты при получении гражданства инвестор помимо невозвратного платежа должен приобрести объект недвижимости стоимостью от 350 тыс. евро, либо арендовать недвижимость минимум на 16 тыс. евро в год. При этом сдавать в аренду недвижимость запрещается. Запрещено сдавать и в субаренду арендуемую недвижимость. Это ограничение распространяется на первые пять лет владения.
По законодательству Кипра, для получения постоянного вида на жительство необходимо купить недвижимость на первичном рынке стоимостью 300 тыс. евро, но возникнет обязанность по уплате НДС в размере 19%. Далее при соблюдении некоторых условий покупатель может воспользоваться льготой и вернуть часть уплаченного налога, в итоге НДС будет равняться 5%. Воспользовавшись льготой, покупатель может пользоваться недвижимостью только для личных целей, то есть сдавать в аренду ее все-таки будет запрещено.
Вопрос №4. Можно ли купить несколько объектов недвижимости для ВНЖ?
Есть страны, которые ограничивают количество приобретаемых объектов для получения ВНЖ через недвижимость. Например, в Латвии можно купить только один объект недвижимости стоимостью от 250 тыс. евро: в Риге или Юрмале. Так латвийские власти защитили свой внутренний рынок от «перегрева» со стороны иностранных инвесторов. Конечно, арендный доход от одной квартиры за 250 тыс. евро будет ниже, чем от нескольких объектов на общую сумму в 250 тыс. евро.
Вопрос №5. Можно ли купить коммерческий объект недвижимости?
Чаще всего для получения ВНЖ или второго гражданства инвесторы приобретают жилые объекты недвижимости. Одной из главных причин здесь является стоимость объекта. Инвестиционно привлекательный объект коммерческой недвижимости будет стоить дороже, чем минимальная сумма необходимых для получения ВНЖ или гражданства инвестиций.
Вопрос №6. Через какой срок инвестор сможет продать объект недвижимости без потери ВНЖ или гражданства?
Обычно срок владения недвижимостью составляет пять лет, после этого инвестор может продать объект, но ВНЖ или второе гражданство всех членов семьи сохранится, например, если речь идет о Кипре или Мальте. Есть страны, и их большинство (Испания, Португалия, Латвия и др.), в которых для того, чтобы продать объект в будущем и не потерять ВНЖ, нужно прожить в стране какое-то количество времени, например, больше шести месяцев в году на протяжении пяти лет. Если же инвестор не живет в стране и через какое-то время принимает решение о продаже недвижимости, через которую он получал ВНЖ, то он фактически меняет ВНЖ обратно на деньги, возвращает вложенные деньги, но теряет иммиграционный статус.
Вопрос №7. Что будет со стоимостью актива в долгосрочной перспективе?
Нужно понимать, что рынки, где через покупку недвижимости можно получить ВНЖ или второе гражданство, могут быть более высокодоходными, но и одновременно более рискованными. Рынок недвижимости в таких странах растет, пока работает инвестиционная программа получения ВНЖ или гражданства. И если программа будет изменена или закрыта, то рынок может скорректироваться. К сожалению, предугадать заранее, сколько лет просуществует инвестиционная программа в той или иной стране, невозможно. Есть «страны-долгожители», к примеру, Сент Китс и Невис, где программа получения гражданства через инвестиции существует уже более 35 лет. Есть примеры, в частности, это Латвия, когда иммиграционное законодательство и внешние факторы менялись, из-за чего в 2015 году программа фактически перестала работать.
Для того, чтобы принять решение о покупке, инвестору стоит поинтересоваться, каким был рынок недвижимости до появления инвестиционной программы, сколько стоила приобретаемая или аналогичная недвижимость в тот период времени, какие объекты недвижимости покупаются и продаются на локальном рынке недвижимости, который не зависит от иностранных инвесторов. Ответы на все эти вопросы и четкое понимание целей получения ВНЖ или второго гражданства позволят сделать вам правильный выбор.
Youtube-канал
Фейсбук
