Недвижимость в Испании: система налогообложения

Приобретение недвижимости

IVA — Impuesto sobre el Valor Añadido — НДС

Косвенный налог, которым облагаются сделки купли-продажи недвижимости на первичном рынке. Налогооблагаемой базой является стоимость приобретения недвижимости, указанная в публичном договоре купли-продажи (Escritura Publica de compraventa).
Ставка НДС для жилой недвижимости — 10%.
Ставка 10% распространяется и на покупку кладовых, гаражей и других вспомогательных помещений только в том случае, если они приобретается вместе с жилой недвижимостью. При раздельной покупке ставка составит 21%.
НДС уплачивается покупателем продавцу, который в последствии производит расчеты с Агентством по налогам.

ITP — Impuesto de Transmisiones Patrimoniales — Налог на передачу прав собственности

Налог, взимаемый при проведении сделок купли-продажи недвижимости на вторичном рынке. Ставка налога варьируется от 6 до 10% в зависимости от Автономии: в Каталонии и Валенсия — 10%. Налогооблагаемая база — стоимость недвижимости, указанная в публичном договоре купли-продажи.

Налог уплачивается покупателем в течение 30 рабочих дней путем банковского перевода. Подтверждение зачисления налога производится очно или дистанционно с предоставлением платежной квитанции и копии публичного договора купли-продажи.

IAJD — Impuesto de Actos Jurídicos Documentados — Налог с нотариальных актов

Данным налогом облагаются нотариальные договоры, записи и свидетельства, в том числе и публичный договор купли-продажи недвижимости и публичный договор об ипотеке (Escritura Publica del prestamo hipotecario), путем применения фиксированной (0,15 Евро за страницу договора) и плавающей (0,5%-1,5% от цены договора) ставок. Фиксированная ставка едина на всей территории Испании, плавающая определяется Автономиями.

При приобретении недвижимости на первичном рынке применяются обе ставки IAJD. В сделках на вторичном рынке, применяется только фиксированная ставка.

Налог уплачивается покупателем в течение 30 рабочих дней с момента подписания публичного договора купли-продажи и, в случае с ипотекой, — публичного договора об ипотеке.

Расходы на оплату услуг нотариуса и регистрацию сделки купли-продажи

Стоимость услуг нотариуса и регистрационный сбор определяются согласно утвержденной правительством шкале (пример представлен ниже) , рассчитанной путем применение регрессивной ставки к цене договора.

Данные расходы распространяются на оформление и регистрацию как публичного договора купли-продажи, так и — на публичного договора ипотеки.

В среднем расходы на нотариуса и регистрацию в случае с недвижимостью составляют 0,2%-0,5% от цены договора, с ипотекой — 0,3%-0,6% от величины кредита.

Владение недвижимостью

IBI — Impuesto de Bienes Inmuebles — Налог на недвижимость

Муниципальный налог, налогооблагаемой базой является кадастровая стоимость объекта, определяемая муниципальными властями. В зависимости от муниципалитета ставка варьируется от 0,4% до 1,3%.

Ежегодно муниципальные власти выпускают платежный документ (recibo), необходимый для уплаты налога. Уплата налога осуществляться банковским переводом с сентября по ноябрь в зависимости от муниципалитета.

IRPF — Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas — Налог на доход физических лиц

Если недвижимость не сдается в аренду, собственник-нерезидент уплачивает вмененный налог на предполагаемый доход: 1,1% от кадастровой стоимости, указанной в последнем платежном документе IBI. Уплата налога осуществляется до 23 декабря.

При условии получения дохода от сдачи недвижимости в аренду. Налогооблагаемой базой являются арендные платежи. Ставка налога: 24%. Уплата налога осуществляется ежеквартально.

Если недвижимость сдавалась неполный год, применяется комбинированный расчет налога с учетом полученных арендных платежей и периода, на который распространялся вмененный доход.

Продажа недвижимости

IRPF — Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas — Налог на доход физических лиц

Налог уплачивается продавцом с величины дохода, полученного от продажи недвижимости. Величина дохода рассчитывается путем определения разницы между между стоимостью покупки и стоимостью продажи.

Стоимость покупки — цена покупки недвижимости, увеличенная на сумму расходов по налогам и сборам, связанных с ее приобретением. Стоимость продажи — цена продажи, уменьшенная на величину расходов по покупке, если их взял на себя продавец. Ставка налога: 19%.

Срок уплаты налога: 3 месяца c момента окончания срока (1 месяц) по уплате покупателем удержанных 3% аванса по налогу (только если продавец нерезидент). Продавец вправе вернуть разницу по налогу, если удержанный аванс превысил итоговую его величину.

Plusvalía municipal — Impuesto sobre el Incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana — Налог на прирост стоимости участка (муниципальный)

Налогом облагается прирост стоимости урбанизированного участка в течение всего срока владения им продавцом недвижимости. Максимальный срок: 20 лет, по истечении которого обязательство по уплате налога прекращаются.

Налог должен быть уплачен в течение 30 рабочих дней с момента заключения публичного договора купли-продажи. Базой расчета налога является кадастровая стоимость участка, которая фигурирует в последней квитанции на уплату налога IBI.

Далее рассчитывается показатель прироста: соответствующий коэффициент роста умножается на период полных лет владения недвижимостью.
Коэффициент роста зависит от периода владения и определяется муниципалитетом:

• 1-5 лет: 3,7%
• 6-10 лет: 3,5%
• 11-15 лет: 3,2%
• 16-20 лет: 3%

Налогооблагаемой базой является величина, полученная от умножения кадастровой стоимости участка на показатель прироста. Ставка налога определяется муниципалитетом и не может превышать 30%.

Формула расчета: кадастровая стоимость * период владения * коэффициент роста * ставка налога.