Сегодня хотим Вам рассказать об очень интересной и одновременно неприятной ситуации, в которую потенциально может попасть покупатель зарубежной недвижимости. История о том, как важно помнить о смене резидентного статуса и ее налоговых последствиях.
Читайте нашу статью на сайте о налогах в России при оформлении ипотеки за рубежом.
Итак, семья приобрела квартиру за рубежом, через какое-то время они переехали на постоянное место жительства в эту страну. Все нравится, дети пошли в школу, появились идеи по созданию бизнеса, и примерно через год постоянного проживания пришла мысль купить еще одну квартиру, но уже поближе к морю. Для этих целей на семейном совете было решено продать одну из квартир в своем городе.
Глава семьи едет в Россию, находит покупателя, и вот все уже практически готово к сделке. Квартира находилась в собственности более 3-х лет и, как предполагалось, на сумму НДФЛ в размере 13% от всей стоимости квартиры можно будет получить налоговый вычет и налог не платить.
НО, на момент продажи квартиры продавец уже являлся нерезидентом России, поскольку проживал более 183 дней за границей, и центр жизненных интересов уже находится за пределами России.
В соответствии с Соглашением об избежании двойного налогообложения между Россией и страной проживания, доход от недвижимого имущества облагается в стране нахождения недвижимости, т.е. в России. По такой схеме составлено большинство действующих налоговых соглашений между Россией и иностранными государствами.
В отношении всех доходов, включая доходы от продажи недвижимости, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами России, в соответствии с ч. 3 ст.224 НК РФ налоговая ставка устанавливается в размере 30%.
Для доходов, в отношении которых предусмотрены иные налоговые ставки (к ним относится ставка 30%), в соответствии со п. 4 ст. 210 НК РФ налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению. При этом налоговые вычеты, предусмотренные статьями 218 — 221 настоящего Кодекса, не применяются.
Таким образом, наш продавец в соответствии с налоговым законодательством России, обязан как нерезидент России уплатить НДФЛ по ставке 30% от всей стоимости квартиры, при этом продавец не имеет право на получение налогового вычета!
Представим, что стоимость квартиры составляет 12 млн. руб., в этом случае сумма уплачиваемого НДФЛ будет равняться 3,6 млн. рублей. Неуплата данного налога может являться основанием для возбуждения уголовного дела по ч. 2 ст. 198 УК РФ Уклонение от уплаты налогов с физического лица в особо крупном размере с максимальной санкцией до 3-х лет лишения свободы.
Можно конечно долго спорить об абсурдности отдельных частей российского законодательства, а также о несовершенстве нашей системы контроля, или проще говоря, «а как они узнают, что я нерезидент?», но факт остается фактом, при такой сделке по продаже недвижимости в России у продавца возникает налог и налог не маленький.
Вывод может быть один, всегда очень внимательно относиться к возможной смене резидентного статуса, при необходимости заказывать отдельную консультацию у российских или зарубежных специалистов.
Youtube-канал
Фейсбук
