Покупка недвижимости для целей ее последующей сдачи в аренду – самая распространенная инвестиционная стратегия в Испании. Существенный рост стоимости аренды в течение последних трех лет позволяет получать привлекательный уровень дохода, превышающий показатели рентабельности других традиционно безопасных финансовых продуктов. Так, например, в среднем, валовый годовой доход от аренды находится в диапазоне 4%-6%, что существенно выше 1,5% доходности по десятилетним испанским гособлигациям, или 0,5% по банковским депозитам.
Согласно недавнему исследованию компании Servihabitat, с учетом средних показателей доход от недвижимости в Испании составляет 5,7% годовых. Следует иметь в виду, что это усредненные показатели брутто-дохода. Однако, из этой суммы необходимо вычесть расходы, которые обычно несет арендодатель: налог на недвижимость (IBI), налог на мусор, коммунальный сбор. Перед покупкой недвижимости, безусловно, необходимо уточнить параметры этих расходов, поскольку их эффект может достигать 0,5%-1% абсолютной доходности от аренды.
Тем не менее, существует множество факторов, которые напрямую влияют на окончательную величину дохода от аренды. В первую очередь, на рентабельность влияет стоимость приобретенной недвижимости. Так, например, в Мадриде и Барселоне, городах с самыми высокими в Испании показателями стоимости аренды и темпами ее роста, доходность от аренды, тем не менее, не самая высокая в стране. Фактически, рост стоимости на саму недвижимость в этих городах постепенно снижает эффект высокой арендой платы и, тем самым, корректирует уровень рентабельности. В частности, в Барселоне и Мадриде в 2018 году средний показатель доходности составил 5,8% и 5,9% соответственно. Тем временем, в Валенсии – 6,3%, в Лас-Пальмас – 6,4%.
Как получать доход от испанской коммерческой недвижимости? Советы эксперта
На рентабельность также влияют и характеристики самой недвижимости: местоположение, тип, состояние, площадь, количество комнат, наличие лифта, паркинга и иной инфраструктуры. Например, согласно отчету, подготовленному компанией Tecnocasa, объекты недвижимости без лифта с двумя спальнями и площадью 60 квадратных метров являются наиболее прибыльными в Испании. Хорошо дополняют этот отчет и результаты исследования компании Servihabitat, согласно которым, 27% всего фонда апартаментов в Испании сданы в аренду, что же касается домов на одну семью, то доля такого жилья в аренде составляет 13,4%. Другими словами, сдать в аренду квартиру существенно проще, чем виллу или таунхаус. Кроме того, в 74% случаев площадь арендуемого жилья составляет менее 90 м2. Найти жильцов для больших домов сложнее.
Важным фактором, который продолжает играть в пользу рынка аренды в Испании, является неспособность значительного числа домохозяйств приобрести недвижимость в собственность, а также огромная нехватка жилья для целей аренды. По оценкам Servihabitat, предложение арендуемого жилья на всей территории Испании в 2018 году составило 90 000 объектов, что на 8,1% меньше по сравнению с предложением, доступным в 2017 году. Это составляет 1,9 единиц жилья на каждую 1000 жителей и 4,9 единиц на каждые 1000 семей (домашних хозяйств).
Какую недвижимость купить, чтобы получить ВНЖ в Испании?
Снижение предложения является отражением высокой динамики самого рынка аренды жилой недвижимости. Происходит сокращение времени, необходимого для сдачи недвижимости в аренду. Другими словами, на поиск жильцов и заключение договоров аренды расходуется все меньше времени. К тому же арендаторы все больше предпочитают оставаться в арендованном жилье в течение всего срока договора аренды и не переезжать, поскольку переезд в другое арендованное жилье может существенно увеличить ежемесячные платежи в сравнении с текущими, особенно на рынках с высокой динамикой цен на аренду.
В итоге, для получения высокого и стабильного дохода целесообразно инвестировать в приобретение небольших апартаментов с невысокими коммунальными расходами в регионе с высокой арендной динамикой – крупных городах: Мадрид, Барселона, Валенсия, Малага, Севилья, Лас-Пальмас и другие. При этом возможно достичь подобного результата в регионах с меньшей динамикой, но только при условии приобретения объекта, стоимость которого позволит достичь целевых показателей доходности.
Youtube-канал
Фейсбук
