Этап 1: Подписание соглашения с продавцом
Как только покупатель определился с выбором объекта недвижимости, с продавцом заключается соглашение о купли-продаже: договор задатка (Contrato de Arras) или частный договор купли-продажи (Contrato Privado de compraventa).
Договор задатка заключается в том случае, если по тем или иным причинам стороны на момент оформления отношений не готовы подписать частный договор купли-продажи. В договоре обязательно должны быть определены основные существенные условия: стоимость недвижимости, сроки заключения частного договора купли-продажи, величина задатка, условия расторжения договора и ответственность сторон.
Если или как только стороны определились с условиями сделки, между ними заключается частный договор купли-продажи. Существенными условиями договора являются: стоимость недвижимости, порядок и форма оплаты, сроки подписания публичного договора купли-продажи, условия расторжения договора и ответственность сторон.
В результате подписания частного договора купли-продажи покупатель вносит согласованный задаток (3000-5000 евро) и обязуется осуществить авансовый платеж в размере и сроки, установленные договором: в среднем 10% (с учетом задатка) в течение 2-3 недель. Если заключению частного договора предшествовало подписание договора задатка, внесенный ранее задаток учитывается в составе аванса.
В случае отказа от сделки, неисполнения или ненадлежащего исполнения одной из сторон условий договора задатка или купли-продажи продавец вправе удержать ранее полученные от покупателя суммы, а покупатель — потребовать от продавца возврат всех платежей в двойном размере, если иные условия не предусмотрены в соответствующих договорах.
На момент подписания договора задатка или купли-продажи обязательно необходимо провести юридическую проверку: подтвердить законные полномочия продавца, проверить наличие обременений и задолженностей, связанных с недвижимостью.
Договор задатка или купли-продажи может быть заключен уполномоченным представителем на основании нотариально оформленной доверенности. Договоры составляется на испанском языке, могут также иметь и двуязычный вид.
Этап 2: Подготовка к подписанию публичного договора купли-продажи
Получение NIE — идентификационный номер иностранца — является обязательным требованием для иностранцев, желающих приобрести недвижимость в Испании. NIE выполняет функцию налогового номера.
Заявление на получение NIE подается лично в территориальную миграционную службу. Срок рассмотрения заявления: 5-10 дней. Запросить NIE возможно и в Консульстве Испании. Заявление подается лично. Срок рассмотрения заявления: 7-14 дней. Необходимые документы: оригиналы и копии загранпаспорта и договор с продавцом
Счет в испанском банке необходим покупателю недвижимости для осуществления расчетов с продавцом, оплаты налогов, сборов и коммунальных платежей.
Договор на открытие банковского счета заключается заявителем лично или через нотариально уполномоченного представителя. Необходимые документы: копии и оригиналы загранпаспорта, сертификата NIE, договора с продавцом.
Дополнительно могут потребоваться: подтверждение трудового статуса, адреса места жительства, движения по счетам, сертификат нерезидента по форме банка. Эти же документы потребуются банку и для выдачи ипотечного кредита.
Платежи по договору должны осуществляться со счетов, открытых на имя покупателя. Перед отправкой платежа рекомендуется проинформировать банк-получатель о сумме перевода и его назначении. Это позволит избежать дополнительных проверок перевода со стороны банковских сотрудников.
На момент подписания публичного договора купли-продажи необходимо обеспечить на счете сумму, эквивалентную остатку стоимости по договору и расходам по налогам и сборам.
Подписанты публичного договора купли-продажи должны быть заблаговременно определены. Подписание публичного договора купли-продажи осуществляется лично покупателем или его нотариально уполномоченным представителем.
Подписать публичный договор могут как оба супруга, так и кто-либо из них без необходимости оформления нотариальной доверенности. Нотариальная доверенность на супруга(у) требуется только в случае приобретения недвижимости с использованием ипотечного кредита.
Этап 3: Нотариальное оформление сделки купли-продажи и регистрация прав собственности
Публичный договор купли-продажи составляется нотариусом, который предварительно осуществляет комплексную проверку всех документов, связанных с недвижимостью и участниками сделки купли-продажи, на предмет их соответствия требованиям законодательства Испании.
Подписание публичного договора осуществляется в нотариальной конторе в течение довольно продолжительного периода времени: договор в полном объеме зачитывается нотариусом сторонам сделки или их уполномоченным представителям.
По факту подписания договора покупатель получает его нотариальную копию: оригинал договора направляется нотариусом на регистрацию в Реестр собственности (Registro de Propiedad).
По истечении не более 3-х месяцев покупатель или его уполномоченный представитель получает от нотариуса зарегистрированный оригинал публичного договора купли продажи и выписку из реестра собственности — Nota Simple Informativa.
Впоследствии данная выписка при необходимости может запрашиваться собственником недвижимости через вэб-сервис реестра собственности.
Этап 4: Платежи и формальности
После подписания публичного договора купли-продажи покупатель осуществляет оплату услуг нотариуса и сбор за регистрацию сделки в реестре собственности.
В течение 30 дней после подписания публичного договора купли-продажи покупатель обязан произвести оплату налогов, связанных с приобретением недвижимости: не более 12% от стоимости недвижимости, или не более 14% в случае оформления ипотечного кредита.
В тридцатидневный срок собственник обязан переоформить на свое имя все сервисные договоры по обслуживанию недвижимости: телефон, интернет, сигнализация, водоснабжение, электроснабжение, сборы кондоминиума и другие.
Этап 5: Обеспечение доступа к недвижимости
Мультивиза для собственников недвижимости
Собственники недвижимости и их близкие родственники имеют право получения многократной въездной шенгенской визы сроком 1-2 года с возможностью неограниченного повторного запроса.
При запросе визы в Консульстве Испании дополнительно к стандартным документам необходимо предоставить копию публичного договора купли-продажи и выписку из реестра, сроком не более 3-х месяцев.
Мультивиза дает возможность ее собственнику находиться на территории Испании и стран Шенгенского соглашения не более 183 дней в году с ограничением непрерывного пребывания: более 90 дней подряд.
Если объем инвестиций в покупку недвижимости составил не менее 500 000 евро, собственник и его близкие родственники вправе получить годовую национальную резидентную визу для инвестора (Золотая виза) без ограничений по пребыванию в Испании. Данная виза дает право заниматься трудовой и профессиональной экономической деятельностью на территории Испании в течение всего срока действия визы.
Обязательное условие для владельцев резидентной визы для инвестора : въехать по данной визе в Испанию хотя бы раз.
Вид на жительство
Если собственник недвижимости планирует пребывать на территории Испании более 183 дней в году, существует возможность получения вида на жительство (ВНЖ) без права на работу для него и его близких родственников. Для этого необходимо вместе с документами на визу предоставить в Консульство дополнительные документы: соответствующее заявление, финансовые гарантии, полис медицинского страхования на территории Испании и подтвердить отсутствие судимости.
Владельцы ВНЖ без права на работу обязаны проживать в Испании не менее 183 дней в году. При соблюдении этого условия заявитель вправе запросить следующий ВНЖ на 2 года.
Собственники, вложившие не менее 500 000 евро в приобретение недвижимости, вправе запросить ВНЖ для инвестора сроком на 2 года с возможностью каждой последующей его пролонгации на 5 лет.
ВНЖ для инвестора дает право его владельцам заниматься трудовой и профессиональной экономической деятельностью в течение всего срока действия ВНЖ без ограничений по пребыванию в Испании.
Youtube-канал
Фейсбук
