Налоги на недвижимость в Италии

Налоги на недвижимость в Италии при приобретении и сдаче в аренду недвижимого имущества. Законодательство Италии устанавливает обязанность по внесению в государственную казну следующих налогов.

1. Налоги, возникающие при приобретении недвижимого имущества в Италии

Закон возлагает обязанность по уплате налогов при приобретении недвижимого имущества на ПОКУПАТЕЛЯ. У нового собственника возникает обязанность по уплате единовременных налоговых выплат, в момент заключения договора купли-продажи. Обязанность по сбору и внесению налогов в казну закон возлагает на нотариуса, который заключает договор.

Существует несколько видов налогов и сборов, которые оплачиваются при покупке объекта:

1. кадастровый налог;
2. гербовый сбор;
3. ипотечный налог (взымается за внесение изменений в единый реестр права собственности);
4. регистрационный налог, в случае если продавцом является физическое лицо, или НДС, который возникает при приобретении недвижимости от застройщика.

Что касается первых трех вышеуказанных налогов, они взимаются в качестве фиксированной суммы, которая в настоящий момент составляет от €50,00 до €200,00, в зависимости от того, используются или нет налоговые льготы покупателем при приобретении недвижимости.

Чуть более подробно необходимо остановиться на последнем из указанных налогов, который, по сути, является наиболее существенной цифрой. 

Как правильно купить недвижимость в Италии: 5 практических советов от эксперта

Расчет регистрационного налога производится, принимая во внимание совокупность следующих параметров:

• являются ли продавец и покупатель юридическими или физическими лицами;
• дата окончания работ при строительстве или реконструкции объекта (менее/более 5 лет до заключения договора купли-продажи);
• использование/неиспользование налоговых льгот покупателем при покупке недвижимости;
• кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Для большей наглядности мы представили этот расчет в виде таблицы:

Налоги на приобретение жилой недвижимости в Италии

		Продавец
		Физическое лицо	Застройщик (юр. лицо)
Покупатель	Физическое лицо	9% от кадастровой стоимости объекта	10% НДС от стоимости объекта указанной в договоре
		2% от кадастровой стоимости объекта с использованием налоговых льгот (мин. € 1.000)	4% от стоимости объекта указанной в договоре с использованием налоговых льгот
	Юридическое лицо	9% от стоимости указанной в договоре. Налоговых льгот не предусмотрено	10% НДС от стоимости объекта указанной в договоре. Налоговых льгот не предусмотрено

Кадастровая стоимость объекта недвижимости всегда значительно ниже его рыночной стоимости. Кадастровая стоимость рассчитывается исходя из данных, содержащихся в кадастровом паспорте, умноженных на коэффициент, который изменяется в случае, если вы используете /не используете налоговые льготы.

Использование налоговых льгот невозможно при приобретении недвижимости, относящейся к категории люкс (в кадастре А/1 - квартиры и А/8 - виллы, а также соответствующей характеристикам, данным в законе).

Основными особенностями недвижимости категории "люкс" являются:

• Невозможность использования налоговых льгот при покупке и содержании недвижимости;
• Ставка НДС, в случае применения, исчисляется в размере 22%.

При приобретении коммерческой недвижимости действует иная система налогообложения, использование налоговых льгот также невозможно.

2. Налоги на содержание недвижимости в Италии

Количество и размер налогов на недвижимость, подлежащих оплате, позволяют считать Италию одной из наименее дорогих и комфортных юрисдикций Европы.

В процессе содержания объекта у собственника возникает обязанность по уплате ежегодных налогов. По сути, на текущий момент таких налогов всего два:

рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта с применением коэффициента, устанавливаемого каждым муниципалитетом отдельно. Дополнительно учитывается применение/неприменение собственником налоговых льгот «первый дом». В среднем размер налога на собственность составляет от нескольких сотен евро в год до 3-5 тыс. евро в год (для объектов большой площади).

данный вид налога рассчитывается индивидуально каждым муниципалитетом, принимаются во внимание кадастровая стоимость объекта, иногда площадь дома и/или количество проживающих лиц. Обычно размер налога составляет от нескольких сотен евро до – 2-3 тыс. евро в год.

Оплата этих налогов происходит в два этапа: аванс и окончательный расчет.

3. Налоги при сдаче недвижимости в аренду

При сдаче в аренду недвижимого имущества у собственника (арендодателя) также возникает обязанность по уплате налогов на доход, полученный от аренды.

Закон устанавливает обязанность арендодателя по регистрации договора аренды в налоговой инспекции. С 2011 года существуют 2 формы регистрации договора: обычная и режим фиксированной ставки «cedolare secca». Право выбора формы регистрации остается за арендодателем. Налоговые ставки изменяются в связи с использованием той или иной формы регистрации договора.

Для большей наглядности мы представили систему налогообложения при сдаче в аренду в виде таблицы:

Договор аренды жилого помещения. Арендодатель (физ. Лицо)

Режим фиксированной налоговой ставки может применяться только при договорах аренды жилой недвижимости, заключенных между физическими лицами.

4. Налоги на недвижимость при продаже объекта

По общему правилу средства, полученные при продаже объекта недвижимости, не являются доходом и не подлежат налогообложению.

Однако существуют некоторые исключения. В случае продажи объекта недвижимости в срок до 5 лет с момента его приобретения и по цене, превышающей цену покупки, необходимо уплатить налог с полученной разницы в размере 20%. Этот налог называется “plusvalenza”.

Это требование не распространяется на объекты недвижимости, в которых собственник зарегистрировал свой «адрес». Законодатель подразумевает, что такой объект был приобретен для личного использования, а не в целях получения дохода от дальнейшей продажи.

В случае наличия разницы цены, подлежащей налогообложению, также учитываются затраты, которые понес собственник при покупке и содержании объекта, например, стоимость заключения договора, расходы на ремонт объекта итд. Эти документально подтверждённые расходы вычитаются из налогооблагаемой базы, позволяя, таким образом, уменьшить сумму налога к оплате.

Прежде всего, эти правила распространяются на собственников- физических лиц. В случае продажи недвижимости собственником - юридическим лицом налоговые нормы отличаются.

Секреты покупки недвижимости в Италии: какие гарантии покупателю дает присутствие нотариуса?

5. Применение налоговых льгот

Законодательство Италии предусматривает право покупателя запрашивать и использовать налоговые льготы «первый дом».

Какие права дает собственнику применение налоговых льгот?

• уменьшение ставки налога на покупку с 9% до 2% или ставки НДС с 10% до 4%; расчет кадастровой стоимости объекта с использованием более низкого коэффициента;
• расчет налога на вывоз мусора и налога на собственность по льготным ставкам. В настоящий момент ежегодный налог на собственность для жилья со льготой «первый дом» отсутствует.

Какие обязанности возникают у собственника при применении налоговых льгот?

• зарегистрировать свое место проживания по адресу приобретаемого объекта в срок 18 месяцев с момента подписания договора купли-продажи;
• оставаться собственником объекта не менее 5 лет с момента приобретения. В случае невыполнения данного требования собственник обязан приобрести другой объект со льготой «первый дом» в течение года с момента продажи или уплатить разницу налоговой ставки со штрафом 30%

Какие условия для применения налоговых льгот устанавливает закон?

• приобретаемый объект не должен относиться к категории «люкс»;
• покупатель не должен иметь в собственности полностью или частично другой жилой объект, расположенный в том же муниципалитете. Это следует из названия самой льготы - «первый дом».
• покупатель не должен иметь в собственности полностью или частично другие объекты жилой недвижимости, расположенные в Италии, приобретенные им с использованием налоговой льготы «первый дом»;
• покупатель заявляет о своей обязанности выполнить в установленный срок требования закона об использовании налоговых льгот, указанные выше.

Для граждан РФ вопрос использования налоговых льгот на недвижимость в Италии напрямую связан с необходимостью получения вида на жительство, поскольку без него невозможна регистрация места жительства в Италии.

В данном случае рекомендуется оценить целесообразность применения налоговых льгот.

ИНДИВИДУАЛЬНАЯ  КОНСУЛЬТАЦИЯ:

Если у Вас остались вопросы, задайте их эксперту любым удобным для Вас способом: 

Telegram/WhatsApp/Viber: +7 (926) 549-72-72 

Email: et@an2dom.ru