Опубликовано на портале Prian.ru 7 марта 2017 г.
Тема инвестиций в недвижимость хорошо изучена. Многие понимают, какие страны более привлекательны, где выше доходность, как правильно выбирать объекты, которые могут принести наибольший доход. Когда же задача заключается в том, чтобы не просто вложить капитал, но и получить иммиграционный статус, – перед инвестором встают новые вопросы.
Генеральный директор компании «Второй Дом» Евгений Цикунов объясняет, на что обязательно надо обратить внимание.
В сознании людей все еще живет миф о том, что ВНЖ или второе гражданство интересует исключительно эмигрантов, которые по любым – личным, экономическим, политическим – мотивам собираются переехать куда-то на постоянное проживание. Это не так. Иммиграционный статус получают и те, кто покидать родную страну не намерен, по крайней мере, в ближайшем будущем.
Читайте по теме: Обучение детей и ВНЖ в Европе. Решения для всей семьи.
Причем, мотивация у второй категории претендентов на ВНЖ может быть разной. Есть среди них и владельцы зарубежной недвижимости, которые хотят отдыхать в своих квартирах дольше, чем позволяют визы. Есть люди, которые много путешествуют, поэтому для них важно беспрепятственное передвижение по миру. Есть и группа риска – они опасаются за жизнь семьи и сохранность имущества.
Кроме того, среди претендентов на ВНЖ и гражданство много инвесторов, желающие вложить деньги в инструменты, доходность которых выше, чем ставки по банковским депозитам, и параллельно получают иммиграционный статус – может, дети будут учиться в Европе, или самим когда-нибудь захочется перебраться в теплую страну. И в этом случае важна не только предполагаемая доходность инвестиций, но и ряд других факторов.
Чек-лист для инвестора, который хочет получить ВНЖ или гражданство
Чтобы выбрать подходящую именно вам иммиграционную программу, следует разобраться с этими вопросами.
1. Какая сумма инвестиций требуется, и можно ли брать кредиты?
Многие отталкиваются от суммы, которую они могут потратить. По сложившейся в Европе практике, надо вложить минимум €250 000. Такие условия действуют в Латвии и Греции. На Кипре – от €300 000. В Португалии и Испании – от €500 000.
Также важно выяснить, можно ли привлекать заемные средства. Здесь возникает два вопроса. Первый: разрешает ли закон брать ипотеку, если вы приобретаете недвижимость для получения ВНЖ? Например, в Португалии этого делать нельзя. Вы должны вложить €500 000 собственными средствами. А в Латвии можно – у нас были ипотечные сделки, когда клиент половину нужной суммы заимствовал в местном банке. Второй вопрос: насколько развито ипотечное кредитование в стране? Например, на Кипре, можно сказать, ипотеки нет. Ее получить крайне сложно, кипрские банки почти не выдают ипотечные кредиты.
2. Сколько и какие объекты может купить инвестор?
Важный для инвестора вопрос: имеет ли он право приобрести несколько объектов недвижимости, чтобы преодолеть необходимую ценовую планку. В некоторых случаях выгоднее купить две-три более дешевые квартиры, чем одну дорогую виллу, т.к. доходность от сдачи в аренду будет выше. Одни программы это разрешают, другие нет.
Например, в Латвии раньше было можно собирать портфель из объектов, потом правила изменились, и объект мог быть только один. С 1 июля 2016 года в Латвии для целей получения ВНЖ инвестор может купить два объекта за 125 000 евро каждый, но это правило не распространяется на Ригу и Юрмалу. На Кипре для получения гражданства можно купить сколько угодно объектов недвижимости, главное, чтобы стоимость собранного портфеля без учета налогов была не меньше 2 млн евро.
Также важно выяснить, можно ли для иммиграционных целей покупать коммерческую недвижимость. Офисы, магазины, склады могут быть интереснее с инвестиционной точки зрения, чем жилье.
3. Какую доходность от недвижимости и ценных бумаг можно получить?
Если для оформления иммиграционного статуса вы вкладываете деньги в недвижимость, нужно понять, на каких условиях вы сможете сдать объект внаем. И здесь речь идет не только об уровне доходности.
Например, на Кипре, обладатели ПМЖ, полученного по ускоренной процедуре через покупку недвижимости, по закону могут приобретать только новое жилье, которое, в большинстве случаев, облагается НДС по ставке 19%. В случае, если инвестор подает документы на возврат НДС с 19% до 5% (такая льгота существует для приобретения первого жилья на Кипре), по закону, он не имеет права выходить на рынок аренды. Собственность должна использоваться только для личных целей. Другое дело, что на практике на Кипре никто это не проверяет.
На Мальте, где покупка или аренда недвижимости является одним из условий получения гражданства через инвестиции, официально сдавать в аренду недвижимость (субаренду) нельзя. Это важно учитывать, выбирая инвестиционные программы Кипра и Мальты.
Если же вы вкладываетесь в ценные бумаги, вопрос, который возникает прежде всего — начисляются ли по ним проценты. По гособлигациям Латвии доходность равна 0%. А при получении гражданства Кипра через гособлигации эффективная ставка за три года составит 2,58%. Это больше, чем доход по депозитам в европейских банках, однако купить облигация для целей получения гражданства можно максимум на 500 000 евро, остальную сумму нужно “добирать” другими видами инвестиций.
4. Как вернуть вложенные средства без потери иммиграционного статуса?
И, наконец, важнейший блок вопросов касается процедуры выхода из инвестиции. Важно разобраться: через какой срок и на каких условиях вы сможете вернуть вложенные деньги без потери иммиграционного статуса.
Типичная ситуация: человек получил ВНЖ в Латвии через покупку недвижимости, продлевает его каждый год, но в стране постоянно не живет. Сможет ли он по прошествии пяти лет продать свой дом или квартиру, и что будет в таком случае с его видом на жительство?
Продать сможет, но ВНЖ потеряет. Если бы он большую часть времени жил в Латвии, то через пять лет мог бы получить постоянный вид на жительство, затем продать недвижимость и сохранить статус. Аналогичные правила существуют и в Испании.
В Португалии правила другие. Вы покупаете недвижимость, получаете ВНЖ на год, потом дважды продлеваете его на два года. В течение пяти лет вы должны провести в Португалии в совокупности 35 дней. После этого вы сможете получить ПМЖ, продать объект, сохранив при этом иммиграционный статус. Если недвижимость была выбрана грамотно, то на приросте стоимости квадратного метра можно будет заработать.
Как сделать правильный выбор?
Прирост капитала и сохранность денег обычно не единственная цель получения ВНЖ или второго гражданства. Чтобы учесть потребности всех членов семьи, нужен комплексный подход.
Прежде всего, нужно понять все цели, которые стоят перед семьей: инвестиции и сохранение сбережений, переезд в Европу, безвизовое перемещение, дача на море, налоговое планирование или что-то еще. Затем расставить приоритеты, оценить, что актуально сейчас, а что будет актуально через несколько лет.
Далее определиться с географией, где семье нравится жить, в какой стране комфортно находиться, где хотели бы остаться дети после завершения учебы. Определить, в какие страны вы хотели бы въезжать без визы. Очень важно понять, планирует ли инвестор оставаться налоговым резидентом России или, наоборот, хочет стать налоговым резидентом другой страны.
Определившись с ответами на эти вопросы, можно переходить к выбору инвестиционной программы и реализовывать проект.
Youtube-канал
Фейсбук
