Второй дом
ВНЖ, второе гражданство,
недвижимость за рубежом
по Москве и МО
+7 (495) 215-58-81
По всей России
8 (800) 555-3-789
Обратный звонок

Дью Дилидженс: для чего нужно юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Италии?

Дью Дилидженс: для чего нужно юридическое сопровождение сделки с недвижимостью в Италии?

Опубликовано на портале Prian.ru 28 июля 2017г.

В процессе покупки недвижимости в Италии у покупателей часто возникают сложности и сомнения. И это объяснимо, ведь для большинства это первый опыт оформления сделки в условиях незнакомой законодательной системы другого государства и, зачастую, не вполне понятного нам итальянского менталитета. Так что же больше всего беспокоит российских покупателей? Какие сомнения возникают? И как их решить?

О сложностях, с которыми сталкиваются иностранные покупатели недвижимости в Италии, рассказывает Жанна Плетнева, эксперт компании «Второй Дом».

Главные вопросы российских покупателей недвижимости в Италии


Как общаться с агентом и адвокатом?

Часто у покупателей не возникает взаимопонимания с местными агентствами недвижимости или адвокатами. Почему? Причины понятны:

  • Языковой барьер. Ведь немногие из тех, кто покупает недвижимость в Италии, владеют итальянским языком, да еще и на таком уровне, чтобы самостоятельно изучать документы и обсуждать условия сделки. Но объективности ради замечу, что и со стороны итальянских участников рынка знание даже английского языка на приемлемом уровне наблюдается нечасто. Поэтому процесс общения, а тем более, взаимопонимания становится сложным.
  • Разница делового поведения и восприятия ситуации между нами и итальянцами. Их манерам характерна неторопливость, некоторая непунктуальность и необязательность. Хочу вас заверить, это совсем не связано со злым умыслом с их стороны, просто это совершенно иная, непривычная для нас манера работать.

Как узнать справедливую цену и не переплатить?

Такие опасения обоснованы. К сожалению, встречаются ситуации, когда иностранцам продают объекты по сильно завышенным ценам. Конечно, это результат неопытности покупателей, иногда – их излишней доверчивости. Но проблема обостряется, когда новый собственник по какой-либо причине принимает решение о продаже объекта, вот там-то и открывается обидная правда о его реальной стоимости.

Пример из практики. Совсем недавно клиентка обратилась за содействием в процессе продажи ее объекта в Италии. Мы детально изучили состояние рынка, получили серию оценок местных коллег, и обнаружили, что цена, которую можно ожидать при продаже, не превышает 200 000 евро. При этом объект был куплен всего несколько лет назад за 330 000 евро. Да, безусловно, рынок также претерпел корректировки, но, заверяю вас, не на столько! Мы сделали вывод, что объективная цена на момент покупки составила бы не более 230 000-235 000 евро, именно учитывая тенденции понижения рынка в целом. Очевидно, продавец в свое время воспользовался отсутствием опыта со стороны нашей покупательницы и продал ей объект на 100 000 евро дороже его реальной стоимости. Согласитесь, обидная разница, а главное, потерянные деньги!

Мне хотелось бы еще раз обратить внимание покупателей на тот факт, что отсутствие опыта, излишняя доверчивость, возможно, стеснительность совершенно неприемлемы, когда речь идет о покупке объекта недвижимости. Пожалуйста, не стесняйтесь провести сравнение цен рынка, запросить альтернативное мнение, наконец, заказать оценку объекта. Это позволит вам избежать ошибочных капиталовложений, а главное – обидного ощущения, что вас обманули.

Как провести оплату по договору покупки недвижимости?

Вопрос организации системы платежей и расчетов заслуживает отдельного внимания. Необходимо знать требования как итальянского, так и российского банковского и валютного законодательства, чтобы не допустить нарушений

Покупатели часто боятся ошибиться, боятся внести задаток и потерять деньги, не знают, как правильно делать платежи, защищая свои интересы. Здесь очень важно учитывать, что все расчеты должны быть организованы таким образом, чтобы не были нарушены интересы продавца и банка, если он присутствует, защищены интересы покупателя, а также соблюдены требования законодательства. Ведь процесс покупки объекта и сама система платежей в Италии отличаются от привычной для российского покупателя практики.

Как собрать и проверить документы на объект недвижимости?

Тонкости и правовые особенности итальянского законодательства не всегда понятны даже российским юристам. Что касается покупателя, решившего действовать самостоятельно, то именно незнание требований закона вызывает целую серию вопросов! Например, покупатели не знают, какой пакет документов должен предоставить им продавец. Какие документы являются обязательными? Как проверить документацию на объект? Это действительно очень важные правовые аспекты, которым я посвятила несколько статей («Секреты покупки недвижимости в Италии: какие гарантии покупателю дает участие нотариуса»«Почему нельзя построить «дачу» в Италии, ограничения в градостроительных законах»)

Отдельного внимания заслуживает вопрос обязательств и отягощений, которые может иметь объект недвижимости. Необходимо проверить наличие ипотек, судебных тяжб, арестов или прав 3-х лиц, т.е. всего того, что является обременением или ограничением права собственности и может нарушить интересы покупателя.

Вы должны иметь полную картину предстоящей сделки и ее условий до момента передачи денежных средств продавцу. К сожалению, существуют ограничения долгового характера или градостроительные нарушения, которые препятствуют переходу права собственности. И если вы узнали об этом с опозданием, то в дальнейшем вас ожидает длительная и неприятная процедура возврата задатка от продавца. Вам придется привлекать адвокатов и суд, и, к сожалению, как и в России, не всегда получается реализовать свои права.

Что также Дью Дилидженс объекта недвижимости и зачем он нужен?


Думаю, тем, кто планирует покупку недвижимости в Италии, покажутся знакомыми те трудности и сомнения, которые я обозначила. Тем не менее, цель этой статьи – не «запугать» покупателя, а, наоборот, предостеречь от ошибок, избежать которых совсем не сложно.

Существует, например, процедура Дью Дилидженса или юридическая и техническая проверка объекта. Она позволит вам быть уверенным в том, что объект соответствует, прежде всего, требованиям градостроительного законодательства. Если в процессе выявляются нарушения, о них также сообщается.

Проводится исследование правоустанавливающей документации с целью выявления возможных рисков для покупателя. Есть особенности итальянского законодательства, которые могут привести к возникновению нежелательных ситуаций у нового собственника объекта уже после завершения покупки. К сожалению, не всегда об этом предупреждают агентства недвижимости и нотариусы.

Если имеются долговые обязательства, это также выявляется при проведении проверки Дью Дилидженс. Обратите внимание: не всякое долговое обязательство продавца может помешать сделке, но есть и такие, например, процедура ареста объекта недвижимости. Самое главное, необходимо удостовериться, что размер долговых обязательств не превышает цену на объект. Эта информация должна быть получена и проверена заранее.

Кроме того, если вас беспокоит справедлива ли цена на объект, можно в процессе проверок получить независимую оценку стоимости.

Цель Дью Дилидженса – не только выявление недостатков объекта и потенциальных рисков, но и предложение покупателю возможного решения проблем, конечно, в том случае, когда это предусмотрено законом.
   
Проверка комплексная, для ее проведения привлекаются разные специалисты, но только так ваша покупка станет надежной.

Дью Дилидженс, включает в себя также составление и согласование договоров, подготовку документов, проведение ценовых переговоров, если согласие по цене еще не было достигнуто. Полное взаимодействие с продавцом, местным агентством, адвокатом продавца, нотариусом и другими участниками сделки, т.е. всестороннюю координацию и организацию процесса покупки объекта недвижимости!

Компания "Второй Дом" предлагает Вам услугу Дью Дилидженса при покупке недвижимости. Узнайте о процедуре подробнее!


На мой взгляд, юридическая чистота заключаемой сделки не менее важна, чем привлекательность самого объекта. И даже в условиях незнакомой правовой системы можно и нужно действовать уверенно. Не стоит полагаться на заявления продавцов и «верить на слово» продающим агентствам. Действуйте грамотно, заранее думайте о соблюдении и защите ваших интересов.

Читайте другие статьи по теме
5 причин начать сегодня
Сумма инвестиций может увеличиться
В феврале 2019 года Правительство Кипра приняло решение об увеличении суммы инвестиций для новых заявителей с 2 млн. до 2 млн 150 тыс. евро для нового жилья и до 2 млн. 650 тыс. евро для вторичного жилья, ранее участвовавшего в программе гражданство.
Также увеличился срок обязательного владения недвижимостью с 3 лет до 5 лет.  
Увеличение суммы инвестиции ранее происходило в Великобритании с 1 млн. ф.с. до 2 млн. ф.с, в Латвии с 143 тыс до 250 000 тыс евро. Данные изменения коснулись только новых заявителей и не распространялись на тех инвесторов, кто уже “вошёл” в программу.
Подробнее
Требования могут ужесточиться
В феврале 2020 года в Португалии приняли решение ограничить перечень регионов, где инвесторы могут покупать недвижимость для целей получения ВНЖ. В этот перечень больше не входит Лиссабон, Порту и ряд прибрежных регионов Португалии, которые считаются наиболее инвестиционно привлекательными.
Это один из примеров того, как ужесточаются правила для новых заявителей, и “завтра” условия могут быть хуже, чем были “вчера”.
Подробнее
Взрослым детям сложнее получить ВНЖ или гражданство
Во многих странах в заявку на получение ВНЖ/гражданство через инвестиции можно включить детей старше 18 лет, которые считаются финансово зависимыми от родителей. При этом вкладывать  отдельную сумму инвестиций как на основного заявителя будет не нужно.
Как только дети заканчивают обучение в ВУЗе или вступают в брак,  они уже не считаются финасово зависимыми и включить их в заявку без увеличения суммы инвестиций будет невозможно.
Подробнее
Недвижимость будет приносить доход уже сейчас
Во многих странах (Испания, Португалия, Италия, Греция, Кипр и др.) получить ВНЖ или гражданство возможно через покупку недвижимости. И недвижимость может уже сейчас начать приносить арендный доход в размере от 3% до 6% годовых в евро.
В некоторых случаях возможен прирост стоимости актива. Таким образом можно совместить сразу две задачи:  получение ВНЖ или гражданства за рубежом и грамотное вложение средств.
Подробнее
Программа может быть закрыта или закончится квота
В марте 2017 года власти Венгрии приняли решение о закрытии программы получения ПМЖ Венгрии через покупку гособлигаций.  Напомним, что вложив 300 тыс. евро в покупку ценных бумаг и 60 тыс. евро невозвратный платеж инвестор и все члены семьи получали сразу постоянный вид на жительство. При этом 300 тыс. евро возвращается инвестору через 5 лет (возврат средств уже начался). Программа имела целый ряд преимуществ и пользовалась большой популярностью и граждан России и СНГ.

Начните пользоваться преимуществами второго гражданства прямо сейчас!
Подробнее
1 2 3 4 5
Закажите консультацию с экспертом
Назначьте встречу в удобное время в нашем офисе в центре Москвы, либо договоритесь о телефонной консультации с экспертом по любой из стран.
Заказать
Не нашли какую-то информацию?
Напишите подробнее

Спасибо, мы свяжемся в Вами в ближайшее время!