Второй дом
ВНЖ, второе гражданство,
недвижимость за рубежом
по Москве и МО
+7 (495) 215-58-81
По всей России
8 (800) 555-3-789
Обратный звонок

Ипотека за рубежом — налоговые последствия в России

Ипотека за рубежом — налоговые последствия в России

Опубликовано в журнале «Недвижимость и цены» № 04 от 26 января 2015г.

О налоговых последствиях в России для наших граждан, которые берут ипотечный кредит в зарубежных банках, рассказывает Евгений Цикунов.

Очень часто мы сталкиваемся с восторженными отзывами наших соотечественников по поводу ипотечных кредитов за рубежом. Ставки 2–5% годовых в евро по сравнению с российскими 12–14% выглядят просто сказочно и зачастую являются ключевым аргументом в пользу приобретения зарубежной недвижимости, в том числе и в премиальном сегменте. Это вполне закономерно, ведь цена денег за рубежом значительно ниже, чем в России. Поэтому, например, владельцу собственного бизнеса гораздо выгоднее взять ипотеку, чем вытаскивать деньги из оборотных средств.

Но мало кто знает о налоговых последствиях в России для нашего заемщика, решившего воспользоваться услугами западного банка. Так, в соответствии со ст. 212 Налогового кодекса (НК) Российской Федерации, в случае если ставка по кредиту или займу в валюте составляет менее 9% годовых, у заемщика возникает материальная выгода, которая облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 35%. Данное правило распространяется на налоговых резидентов России.

О налогах при продаже квартиры в России и смене резидентного статуса читайте в нашей статье


В соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 212 НК РФ при получении налогоплательщиком дохода в виде указанной материальной выгоды налоговая база определяется как превышение суммы процентов за пользование заемными средствами, исчисленной исходя из ставки 9% годовых, над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора.

Учитывая, что данный вид дохода относится к доходам от источников за пределами Российской Федерации, налогоплательщик обязан самостоятельно осуществить исчисление, декларирование и уплату налога на доходы физических лиц, исходя из сумм таких доходов.

Данной позиции придерживается Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ (Письмо от 27.02.2012 № 03–04–05/6–221).

Теперь давайте попытаемся разобраться, если все так просто и очевидно, почему об этом мало кто знает?

Здесь можно выделить несколько причин.
  
Во-первых, зарубежные риэлторы, адвокаты, банковские сотрудники просто не в курсе всех тонкостей российского законодательства, и это вполне закономерно. Не знают, поэтому и не говорят.

Во-вторых, область налогообложения физических лиц, где нет налогового агента и обязанность по исчислению и уплате налога лежит на самом налогоплательщике, фактически является ничейной. За нее никто не отвечает — ни главный бухгалтер компании, принадлежащей нашему уважаемому клиенту, ни аудитор, ни налоговый консультант. Позволить себе содержать личного финансового советника или открыть Family Office могут в России только очень состоятельные люди.

В-третьих, налоговые органы пока не так активно борются с данным видом правонарушения. Ведь для того чтобы привлечь к налоговой ответственности нерадивого заемщика, налоговым органам необходимо проделать большую и кропотливую работу, доказать факт наличия самой ипотеки за рубежом и процентных ставок ниже 9% годовых. В суровых российских реалиях у отечественных налоговых полицейских есть гораздо более понятные (если не сказать «лакомые») нарушители, поэтому возиться с зарубежными ипотечниками большого интереса у фискальных органов нет.

Но времена, как известно, меняются, сегодня интереса нет, а завтра он может появиться; что будет через два-три года, точно сказать не может никто. Также необходимо учитывать расширение сотрудничества в области обмена налоговой информацией, а также информации о движении средств по счетам физических лиц между банками и налоговыми органами России, а также их зарубежными коллегами.

В данной ситуации возникает вполне закономерный вопрос: что делать?

Небольшое исследование среди покупателей зарубежной недвижимости, которые уже взяли ипотеку или пока только планируют, позволило выявить наиболее распространенные варианты поведения:

  • декларировать и уплачивать налог, конечно, единственно правильное решение, и я рекомендую его всем своим клиентам;
  • гасить ипотеку за рубежом, используя расчетный счет своей зарубежной компании;
  • выезжать за границу два-три раза в год и гасить ипотеку большими частями за три-четыре месяца вперед;
  • переводить средства со своего личного расчетного счета в российском банке на личный счет в зарубежном банке, указав основание платежа. Далее со своего расчетного счета в зарубежном банке погасить очередной ипотечный платеж. Безусловно, предварительно необходимо проинформировать налоговые органы об открытии счета в зарубежном банке.

Приведу конкретный пример расчета налога, используя для этого кредитный калькулятор SEB банка, Латвия (см. табл.).

Стоит ли рисковать ради такой суммы или проще задекларировать и заплатить, безусловно, это личное дело каждого налогоплательщика. Но знать о своей налоговой обязанности в России абсолютно точно необходимо каждому россиянину, кто взял или пока только планирует брать ипотеку в зарубежном банке.

Пример расчета налога при покупке зарубежной недвижимости в кредит
Стоимость квартиры 250 000 евро
Соотношение собственных и заемных средств 50/50
Сумма ипотечного кредита 125 000 евро
Срок возврата кредита 15 лет
График выплат Аннуитетный
Ставка по кредиту 3%
Ежемесячный платеж при ставке 3% 863,2 евро
Ежемесячный платеж при ставке 9% 1267,8 евро
Материальная выгода в год (1267,8 — 863,2) х 12 мес. = 4855,2 евро
Ставка НДФЛ 35%
Размер налога, подлежащего уплате 4855,2×35% = 1699,32 евро
Размер налога, подлежащего уплате, в рублях
(курс евро — 48 руб.) по итогам года
81 567,36 руб.

Читайте другие статьи по теме
5 причин начать сегодня
Сумма инвестиций может увеличиться
В феврале 2019 года Правительство Кипра приняло решение об увеличении суммы инвестиций для новых заявителей с 2 млн. до 2 млн 150 тыс. евро для нового жилья и до 2 млн. 650 тыс. евро для вторичного жилья, ранее участвовавшего в программе гражданство.
Также увеличился срок обязательного владения недвижимостью с 3 лет до 5 лет.  
Увеличение суммы инвестиции ранее происходило в Великобритании с 1 млн. ф.с. до 2 млн. ф.с, в Латвии с 143 тыс до 250 000 тыс евро. Данные изменения коснулись только новых заявителей и не распространялись на тех инвесторов, кто уже “вошёл” в программу.
Подробнее
Требования могут ужесточиться
В феврале 2020 года в Португалии приняли решение ограничить перечень регионов, где инвесторы могут покупать недвижимость для целей получения ВНЖ. В этот перечень больше не входит Лиссабон, Порту и ряд прибрежных регионов Португалии, которые считаются наиболее инвестиционно привлекательными.
Это один из примеров того, как ужесточаются правила для новых заявителей, и “завтра” условия могут быть хуже, чем были “вчера”.
Подробнее
Взрослым детям сложнее получить ВНЖ или гражданство
Во многих странах в заявку на получение ВНЖ/гражданство через инвестиции можно включить детей старше 18 лет, которые считаются финансово зависимыми от родителей. При этом вкладывать  отдельную сумму инвестиций как на основного заявителя будет не нужно.
Как только дети заканчивают обучение в ВУЗе или вступают в брак,  они уже не считаются финасово зависимыми и включить их в заявку без увеличения суммы инвестиций будет невозможно.
Подробнее
Недвижимость будет приносить доход уже сейчас
Во многих странах (Испания, Португалия, Италия, Греция, Кипр и др.) получить ВНЖ или гражданство возможно через покупку недвижимости. И недвижимость может уже сейчас начать приносить арендный доход в размере от 3% до 6% годовых в евро.
В некоторых случаях возможен прирост стоимости актива. Таким образом можно совместить сразу две задачи:  получение ВНЖ или гражданства за рубежом и грамотное вложение средств.
Подробнее
Программа может быть закрыта или закончится квота
В марте 2017 года власти Венгрии приняли решение о закрытии программы получения ПМЖ Венгрии через покупку гособлигаций.  Напомним, что вложив 300 тыс. евро в покупку ценных бумаг и 60 тыс. евро невозвратный платеж инвестор и все члены семьи получали сразу постоянный вид на жительство. При этом 300 тыс. евро возвращается инвестору через 5 лет (возврат средств уже начался). Программа имела целый ряд преимуществ и пользовалась большой популярностью и граждан России и СНГ.

Начните пользоваться преимуществами второго гражданства прямо сейчас!
Подробнее
1 2 3 4 5
Закажите консультацию с экспертом
Назначьте встречу в удобное время в нашем офисе в центре Москвы, либо договоритесь о телефонной консультации с экспертом по любой из стран.
Заказать
Не нашли какую-то информацию?
Напишите подробнее

Спасибо, мы свяжемся в Вами в ближайшее время!