Второй дом
ВНЖ, второе гражданство,
недвижимость за рубежом
по Москве и МО
+7 (495) 215-58-81
По всей России
8 (800) 555-3-789
Обратный звонок

Недвижимость в Испании: порядок приобретения

Недвижимость в Испании: порядок приобретения

Этап 1: Подписание соглашения с продавцом

Как только покупатель определился с выбором объекта недвижимости, с продавцом заключается соглашение о купли-продаже: договор задатка (Contrato de Arras) или частный договор купли-продажи (Contrato Privado de compraventa).

Договор задатка заключается в том случае, если по тем или иным причинам стороны на момент оформления отношений не готовы подписать частный договор купли-продажи. В договоре обязательно должны быть определены основные существенные условия: стоимость недвижимости, сроки заключения частного договора купли-продажи, величина задатка, условия расторжения договора и ответственность сторон.

Если или как только стороны определились с условиями сделки, между ними заключается частный договор купли-продажи. Существенными условиями договора являются: стоимость недвижимости, порядок и форма оплаты, сроки подписания публичного договора купли-продажи, условия расторжения договора и ответственность сторон.

В результате подписания частного договора купли-продажи покупатель вносит согласованный задаток (3000-5000 евро) и обязуется осуществить авансовый платеж в размере и сроки, установленные договором: в среднем 10% (с учетом задатка) в течение 2-3 недель. Если заключению частного договора предшествовало подписание договора задатка, внесенный ранее задаток учитывается в составе аванса.

В случае отказа от сделки, неисполнения или ненадлежащего исполнения одной из сторон условий договора задатка или купли-продажи продавец вправе удержать ранее полученные от покупателя суммы, а покупатель — потребовать от продавца возврат всех платежей в двойном размере, если иные условия не предусмотрены в соответствующих договорах.

На момент подписания договора задатка или купли-продажи обязательно необходимо провести юридическую проверку: подтвердить законные полномочия продавца, проверить наличие обременений и задолженностей, связанных с недвижимостью.

Договор задатка или купли-продажи может быть заключен уполномоченным представителем на основании нотариально оформленной доверенности. Договоры составляется на испанском языке, могут также иметь и двуязычный вид.

Этап 2: Подготовка к подписанию публичного договора купли-продажи

Получение NIE — идентификационный номер иностранца — является обязательным требованием для иностранцев, желающих приобрести недвижимость в Испании. NIE выполняет функцию налогового номера.

Заявление на получение NIE подается лично в территориальную миграционную службу. Срок рассмотрения заявления: 5-10 дней. Запросить NIE возможно и в Консульстве Испании. Заявление подается лично. Срок рассмотрения заявления: 7-14 дней. Необходимые документы: оригиналы и копии загранпаспорта и договор с продавцом

Счет в испанском банке необходим покупателю недвижимости для осуществления расчетов с продавцом, оплаты налогов, сборов и коммунальных платежей.

Договор на открытие банковского счета заключается заявителем лично или через нотариально уполномоченного представителя. Необходимые документы: копии и оригиналы загранпаспорта, сертификата NIE, договора с продавцом.

Дополнительно могут потребоваться: подтверждение трудового статуса, адреса места жительства, движения по счетам, сертификат нерезидента по форме банка. Эти же документы потребуются банку и для выдачи ипотечного кредита.

Платежи по договору должны осуществляться со счетов, открытых на имя покупателя. Перед отправкой платежа рекомендуется проинформировать банк-получатель о сумме перевода и его назначении. Это позволит избежать дополнительных проверок перевода со стороны банковских сотрудников.

На момент подписания публичного договора купли-продажи необходимо обеспечить на счете сумму, эквивалентную остатку стоимости по договору и расходам по налогам и сборам.

Подписанты публичного договора купли-продажи должны быть заблаговременно определены. Подписание публичного договора купли-продажи осуществляется лично покупателем или его нотариально уполномоченным представителем.

Подписать публичный договор могут как оба супруга, так и кто-либо из них без необходимости оформления нотариальной доверенности. Нотариальная доверенность на супруга(у) требуется только в случае приобретения недвижимости с использованием ипотечного кредита.

Этап 3: Нотариальное оформление сделки купли-продажи и регистрация прав собственности

Публичный договор купли-продажи составляется нотариусом, который предварительно осуществляет комплексную проверку всех документов, связанных с недвижимостью и участниками сделки купли-продажи, на предмет их соответствия требованиям законодательства Испании.

Подписание публичного договора осуществляется в нотариальной конторе в течение довольно продолжительного периода времени: договор в полном объеме зачитывается нотариусом сторонам сделки или их уполномоченным представителям.

По факту подписания договора покупатель получает его нотариальную копию: оригинал договора направляется нотариусом на регистрацию в Реестр собственности (Registro de Propiedad).
По истечении не более 3-х месяцев покупатель или его уполномоченный представитель получает от нотариуса зарегистрированный оригинал публичного договора купли продажи и выписку из реестра собственности — Nota Simple Informativa.

Впоследствии данная выписка при необходимости может запрашиваться собственником недвижимости через вэб-сервис реестра собственности.

Этап 4: Платежи и формальности

После подписания публичного договора купли-продажи покупатель осуществляет оплату услуг нотариуса и сбор за регистрацию сделки в реестре собственности.

В течение 30 дней после подписания публичного договора купли-продажи покупатель обязан произвести оплату налогов, связанных с приобретением недвижимости: не более 12% от стоимости недвижимости, или не более 14% в случае оформления ипотечного кредита.

В тридцатидневный срок собственник обязан переоформить на свое имя все сервисные договоры по обслуживанию недвижимости: телефон, интернет, сигнализация, водоснабжение, электроснабжение, сборы кондоминиума и другие.

Этап 5: Обеспечение доступа к недвижимости

Мультивиза для собственников недвижимости

Собственники недвижимости и их близкие родственники имеют право получения многократной въездной шенгенской визы сроком 1-2 года с возможностью неограниченного повторного запроса.

При запросе визы в Консульстве Испании дополнительно к стандартным документам необходимо предоставить копию публичного договора купли-продажи и выписку из реестра, сроком не более 3-х месяцев.

Мультивиза дает возможность ее собственнику находиться на территории Испании и стран Шенгенского соглашения не более 183 дней в году с ограничением непрерывного пребывания: более 90 дней подряд.

Если объем инвестиций в покупку недвижимости составил не менее 500 000 евро, собственник и его близкие родственники вправе получить годовую национальную резидентную визу для инвестора (Золотая виза) без ограничений по пребыванию в Испании. Данная виза дает право заниматься трудовой и профессиональной экономической деятельностью на территории Испании в течение всего срока действия визы.

Обязательное условие для владельцев резидентной визы для инвестора : въехать по данной визе в Испанию хотя бы раз.

Вид на жительство

Если собственник недвижимости планирует пребывать на территории Испании более 183 дней в году, существует возможность получения вида на жительство (ВНЖ) без права на работу для него и его близких родственников. Для этого необходимо вместе с документами на визу предоставить в Консульство дополнительные документы: соответствующее заявление, финансовые гарантии, полис медицинского страхования на территории Испании и подтвердить отсутствие судимости.

Владельцы ВНЖ без права на работу обязаны проживать в Испании не менее 183 дней в году. При соблюдении этого условия заявитель вправе запросить следующий ВНЖ на 2 года.

Собственники, вложившие не менее 500 000 евро в приобретение недвижимости, вправе запросить ВНЖ для инвестора сроком на 2 года с возможностью каждой последующей его пролонгации на 5 лет.

ВНЖ для инвестора дает право его владельцам заниматься трудовой и профессиональной экономической деятельностью в течение всего срока действия ВНЖ без ограничений по пребыванию в Испании.

Читайте другие статьи по теме
5 причин начать сегодня
Сумма инвестиций может увеличиться
В феврале 2019 года Правительство Кипра приняло решение об увеличении суммы инвестиций для новых заявителей с 2 млн. до 2 млн 150 тыс. евро для нового жилья и до 2 млн. 650 тыс. евро для вторичного жилья, ранее участвовавшего в программе гражданство.
Также увеличился срок обязательного владения недвижимостью с 3 лет до 5 лет.  
Увеличение суммы инвестиции ранее происходило в Великобритании с 1 млн. ф.с. до 2 млн. ф.с, в Латвии с 143 тыс до 250 000 тыс евро. Данные изменения коснулись только новых заявителей и не распространялись на тех инвесторов, кто уже “вошёл” в программу.
Подробнее
Требования могут ужесточиться
В феврале 2020 года в Португалии приняли решение ограничить перечень регионов, где инвесторы могут покупать недвижимость для целей получения ВНЖ. В этот перечень больше не входит Лиссабон, Порту и ряд прибрежных регионов Португалии, которые считаются наиболее инвестиционно привлекательными.
Это один из примеров того, как ужесточаются правила для новых заявителей, и “завтра” условия могут быть хуже, чем были “вчера”.
Подробнее
Взрослым детям сложнее получить ВНЖ или гражданство
Во многих странах в заявку на получение ВНЖ/гражданство через инвестиции можно включить детей старше 18 лет, которые считаются финансово зависимыми от родителей. При этом вкладывать  отдельную сумму инвестиций как на основного заявителя будет не нужно.
Как только дети заканчивают обучение в ВУЗе или вступают в брак,  они уже не считаются финасово зависимыми и включить их в заявку без увеличения суммы инвестиций будет невозможно.
Подробнее
Недвижимость будет приносить доход уже сейчас
Во многих странах (Испания, Португалия, Италия, Греция, Кипр и др.) получить ВНЖ или гражданство возможно через покупку недвижимости. И недвижимость может уже сейчас начать приносить арендный доход в размере от 3% до 6% годовых в евро.
В некоторых случаях возможен прирост стоимости актива. Таким образом можно совместить сразу две задачи:  получение ВНЖ или гражданства за рубежом и грамотное вложение средств.
Подробнее
Программа может быть закрыта или закончится квота
В марте 2017 года власти Венгрии приняли решение о закрытии программы получения ПМЖ Венгрии через покупку гособлигаций.  Напомним, что вложив 300 тыс. евро в покупку ценных бумаг и 60 тыс. евро невозвратный платеж инвестор и все члены семьи получали сразу постоянный вид на жительство. При этом 300 тыс. евро возвращается инвестору через 5 лет (возврат средств уже начался). Программа имела целый ряд преимуществ и пользовалась большой популярностью и граждан России и СНГ.

Начните пользоваться преимуществами второго гражданства прямо сейчас!
Подробнее
1 2 3 4 5
Закажите консультацию с экспертом
Назначьте встречу в удобное время в нашем офисе в центре Москвы, либо договоритесь о телефонной консультации с экспертом по любой из стран.
Заказать
Не нашли какую-то информацию?
Напишите подробнее

Спасибо, мы свяжемся в Вами в ближайшее время!